Популярнейший вопрос для покупателей недвижимости - на какой квартире остановить свой выбор: новой или вторичной. Аргументы «за» и «против» можно приводить бесконечно, что вовсе не делает этот процесс пустой тратой времени.
Эксперты компании Campus Consulting GbR приводят свои доводы, анализируя самые разные аспекты будущей покупки. На одной чаше весов – цена, на другой – качество современного домостроения и его постоянный рост. Квартиры на вторичном рынке можно найти в любом районе города, новостройки есть не везде. Вместе с тем новое жилье абсолютно прозрачно с точки зрения расходов на ремонт и обслуживание… А ведь стоит учитывать юридические нюансы, энергоэффективность и многое другое.
Новостройки в Мюнхене – это высокая ликвидность и высокий спрос. Как это поможет потенциальному покупателю?
Когда покупатели начинают знакомиться с рынком недвижимости Германии, многих волнует вопрос, что предпочесть – «первичку» или «вторичку». И здесь надо учитывать не только личные вкусы и желания, но и объективные характеристики объекта.
Для меня ответ очевиден. Я рекомендую клиентам покупать новое жилье. Это связано прежде всего с высокими стандартами застройки. То есть покупатель получает не только квадратные метры, но и отличную отделку. В старом фонде отделка очень скромная.
Стандарты энергосбережения во вторичном жилье также оставляют желать лучшего. А это особенно важно, если вы собираетесь сдавать свою квартиру. Немцы очень экономно относятся к коммунальным платежам, и надо понимать, насколько ваша квартира будет привлекательна для потенциальных арендаторов.
Критерии выбора: локация и качество
Один из важных аргументов в пользу покупки квартиры на вторичном рынке – возможность поселиться в любом районе города. Исторические кварталы для любителей нового однозначно закрыты.
Когда мы говорим об историческом центре города, то мы имеем в виду Мариенплатц и километр в диаметре вокруг нее. Новостроек там нет и быть не может, потому что никто не дает разрешение на строительство в этом месте. Поэтому все жилые массивы – это старый фонд.
Его очень любят сами немцы. А вот русскоязычные покупатели обращают внимание на многие минусы. Это скрипучая лестница, это маленькие лифты, это потребность протапливать квартиры, это отсутствие парковочных мест… Когда к нам обращаются клиенты, мы показываем им недвижимость в центре города. Она мало кому нравится.
Риски при покупке новостроек
Юридические риски - они тоже есть, и о них стоит помнить. При покупке недвижимости от застройщика они минимальны, но все-таки даже здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов.
Рисков при покупке новой жилой недвижимости относительно немного. Во-первых, следует удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство объекта или был освобожден от такой необходимости. Нотариус наличие такого разрешения не проверяет.
Во-вторых, важно проверить, что застройщик оплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям. В противном случае эти расходы лягут на покупателя.
В-третьих, важно прописать в договоре условия, при которых застройщик обязуется построить объект. Дело в том, что когда вы покупаете строящееся жилье, то не видите, что покупаете. Оно существует в теории. Есть план жилья и описание строительства, по которому застройщик обязан построить квартиру. Так вот, нужно обязательно отметить, что это описание строительства является договоренным свойством между покупателем и продавцом.
Отклонения от свойства будут представлять собой брак, и у покупателя будет возможность требовать его устранения. Если же соответствующее требование не прописать, то отклонения могут считаться допустимой нормой.
Безусловно, при покупке жилой недвижимости существуют стандартизированные договоры. Но моменты, о которых я говорил выше, в них обычно не урегулированы, иначе они не считались бы рисками.
Риски при покупке вторичного жилья
На вторичном рынке юридических риски иные. И связаны они не столько с условиями договора купли-продажи, сколько с решениями товарищества собственников, которые могли быть приняты без участия нового владельца.
Приобретая жилье, вы видите только его цену, скажем, 300 тысяч евро. И не проверяете, какие решения принимались ТСЖ в этом доме. А собственники вполне могли эти решения принять. Отсутствовал лифт – они ахотели его построить. Не было кабельного телевидения – захотели его провести…
Эти расходы в дальнейшем лягут на каждого собственника пропорционально его доле в доме. Так вот, перед покупкой надо выяснить, имеются ли в протоколах собраний ТСЖ решения, определяющие дополнительные затраты для покупателя. И только после этого можно корректно оценить стоимость жилья. Ведь лифт или телевидение могут обойтись в неплохую сумму.
Другой важный момент: проживание собственника в квартире регулируется «Законом о жилищной собственности». В нем есть положение, согласно которому собственники могут своим решением ограничить возможность продажи квартиры. На практике это означает, что, продавая квартиру, вы обязаны получить разрешение либо управляющего, либо собственника жилья. То есть этот процесс не является автоматическим.
Наконец, не стоит забывать, что вам придется выплачивать определенные суммы за использование лифта, вывоз мусора, уборку территории. Так вот, перед покупкой необходимо проверять, в каком состоянии находятся платежи предыдущего собственника. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Да, безусловно в дальнейшем эту сумму можно будет взыскать, но, согласитесь, неприятно, если сначала вам придется доплачивать, а потом заниматься возмещением ущерба.
Неочевидный риск – «личный фактор»
Еще один аргумент «за» первичку связан с психологией общения. Покупка квартиры в старом фонде иногда отягощается «личным фактором».
Рынок новостроек более понятен с точки зрения процесса приобретения. На вторичном рынке мы имеем дело с частными продавцами, которые в зависимости от настроения могут сильно осложнять процесс, например, негативно реагируя на иностранных покупателей.
На первичном рынке мы работаем с застройщиком, продающим квартиры напрямую… Он готов продать квартиру россиянину или американцу – любому желающему.
Итак, стоит ли отказываться от вторичного жилья? Конечно, нет. Решение всегда зависит от конкретных возможностей и потребностей покупателя. Ваших возможностей и ваших потребностей.
У объектов на вторичном рынке есть свои преимущества. Пожалуй, ключевой аргумент «за» - это возможность подобрать апартаменты в самом сердце Мюнхена, где новостроек нет и никогда не будет. Желание жить на Мариенплатц понятно – это уникальное место, престижная локация, центр финансового мира…
Но если подходить к сделке прагматично, то квартиры на первичном рынке – более прозрачный и качественный продукт. Рисков при эксплуатации вторичного жилья больше. Например, необходимость ремонта старинного здания может свести на нет всю прибыль от сдачи квартиры в аренду, а несоответствие современным нормам энергосбережения усложнит поиск нанимателя.
Первичная собственность абсолютно прозрачна. Покупая новостройку, вы получаете понятные цифры по затратной части содержания недвижимости. Причем детальный прогноз можно составить даже не на годы, а на десятилетия вперед.
