Мюнхен – центр инвестиционных соблазнов для всего мира. Про него, как и про другие мегаполисы, можно сказать – «не резиновый». Высокие цены, хорошая ликвидностью и рост цен – три кита, которые делают особенно заманчивой покупку новостройки.
Но так ли велик выбор? Много новостроек в Мюнхене или нет – вопрос, не имеющий однозначного ответа. С одной стороны, краны в городе заметны. С другой, высокий спрос все равно побеждает.
На данный момент мы не говорим о высокой доходности жилых объектов. Чистая доходность в карман инвестора составит 2-2,5% нетто. Но это все же лучше, чем получать два десятых процента по депозитам в сберегательных кассах.
В нынешней ситуации деньги снимаются со счетов и инвестируются в покупку жилой недвижимости. Этот тренд отслеживают застройщики, которые покупают все существующие на данный момент площади, пригодные для строительства, и на них реализуют жилищные массивы.
Для Мюнхена нетипично наличие на рынке новых квартир. Потому что на стадии строительства весь дом уже раскуплен, и через год мало кто продает свою квартиру, потому что возникает вопрос, зачем он ее купил.
Продажа через год вообще не имеет смысла, потому что возможный доход съедят все расходы по покупке. Большинство людей держат эти квартиры минимум 10 лет. Поэтому еще раз подчеркну, новая квартира на рынке Мюнхена – большая редкость.
Объект №1 — новостройка в районе Нимфенбург
Сдача: 2016 год
Средняя цена за кв.м: 8 000 евро
Оригинальный проект американских архитекторов возводился в течение двух лет на месте, где еще недавно был пустырь. Теперь же прилегающий к центральным район Мюнхена считается одним из элитных в городе. Да и соседи здесь подходящие: ботанический сад, парк, старинный замок…
Стройка в районе Нимфенбург активно ведется последние три года. Конкретный проект стал в 2014 году самым элитным в городе. Место здесь действительно хорошее, вся инфраструктура в пешей доступности. Рядом и центральная ветка общественного транспорта – через 5-10 минут вы в самом центре города, на Мариенплац. Неудивительно, что еще до начала строительства, пока еще не был вырыт котлован, здесь было продано около 50% квартир.
Особенность комплекса – две башни, построенные на расстоянии 100 м друг от друга. В принципе, в Мюнхене можно в центре города строить до 100 м в высоту. Но из соображений безопасности их решили строить 50-метровыми.
Оригинальное строительное решение – «кубы», из которых состоят здания. Подходя к окнам, вы как бы выходите за фасад дома, и у вас открывается панорамный вид на 180 градусов в сторону парка или центра города.
Почему в Мюнхене нет небоскрёбов и просто высотных зданий? Предыдущий мэр города сказал жителям: «Вы хотите быть похожими на Франкфурт? Тогда давайте разрешим высотную застройку в центре». Мюнхенцы ответили: «Нет, на Франкфурт быть похожими мы не хотим»
Объект №2 – новостройка в районе Леопольдштрассе
Сдача: 2017 год
Средняя цена за кв. м: 9 000 евро
Этот квартал возводится на месте административных зданий. Снаружи новостройка, говоря откровенно, не впечатляет. Впрочем, самое ценное скрывает за фасадами.
Городу очень важно сохранить свой стиль. Администрация старается, чтобы Мюнхен не изменялся внешне. И новые дома по архитектуре не должны особо отличаться от домов, которые стояли здесь раньше. Поэтому тут очень много бетона и стекла.
В этом районе жилую недвижимость можно приобрести по цене от 9 до 11 тысяч евро за кв.м в зависимости от этажности и планировки квартиры. Объекты на вторичном рынке существенно дешевле – вы можете приобрести квартиру от 7 до 9 тысяч евро за «квадрат» и даже получить некоторую скидку.
А вот в новостройках на скидки не рассчитывайте, так как еще до начала стройки большая часть квартир продана. Спрос очень большой, и застройщику нет смысла снижать цену.
Объект №3 — жилой комплекс в районе Максфорштадт
Сдача: 2014 год
Средняя цена за кв.м: 12 000 евро
На примере этого комплекса отлично видно, что происходит с новостройкой после сдачи. Самый большой комплекс, построенный в центре города за последние 10 лет, растет в цене и сейчас. Редкие предлагающиеся на продажу квартиры (фактически уже на «вторичке») стоят на 10-15% больше, чем еще два года назад.
Этот комплекс был построен на месте пивоварни Löwenbräu в 1,5 км от исторического центра Мюнхена. На освободившейся территории удалось возвести 30 000 кв.м. площадей – как коммерческих, так и жилых. Здесь действительно есть вся необходимая инфраструктура, начиная от продовольственных магазинов и детских площадок, заканчивая автосалоном Rolls Royce…
Высокую цену определяет не только место, но и качество строительства. В новых квартирах элитная сантехника ведущих швейцарских и немецких производителей, элитные сорта дерева для паркетных покрытий, специальные энергосберегающие технологии, регулировка отопления по комнатам. Это все те плюсы, что предлагают сейчас застройщики при приобретении новостроек.
Привлекательность Мюнхена в том, что за хорошие деньги владелец новой квартиры получает привлекательный актив, который продолжит расти в цене
Рынок недвижимости Мюнхена, на самом деле, очень легко понять. Здесь дорого, здесь престижно, и, кстати, столица Баварии не очень-то велика. Так что ближайшее будущее эксперты видят вполне определенно.
Сейчас принята новая программа строительства жилья. Стройки идут везде. Город расширяется по всем направлениям. Сносятся старые фабрики, заводы, на их месте возводятся новые жилые комплексы.
Но все равно жилья на всех не хватает. В ближайшие пять лет в Мюнхене гарантированно будет построено меньше, чем можно было бы продать или сдать в аренду.
